フラット35 審査 不動産投資

「フラット35」不正融資問題が発覚しました。マンションを居住用と偽り不動産投資に使うという住宅ローンの悪用です。 朝日新聞では、悪用を前提に投資者を勧誘した不動産販売会社の元社員にインタビューを行いました。不正を行った当事者しか知り得ないたいへん詳細な内容です。 フラット35は非常に審査が通りやすく、年収が低かったり、借り入れが多い人でも比較的融資が通りやすいことで有名でした。 しかし、昨今の「なんちゃって」と言われる、投資マンションをフラット35を使って購入させる悪質な業者が増加し、今回の融資基準見直しに至ったのです。 フラット35でも、投資用マンションローンと同じように審査資料の改ざんはあったのだろうか。 この問題を調査している加藤博太郎弁護士は「投資用マンションローンでは主に年収200万〜300万程度の若年層が狙われたが、フラット35の方は年収300 フラット35は不動産投資ok 銀行が独自で行っている住宅ローンは、ローン残がある限り購入した物件を他人に貸すことを禁止しています。 楽待会員のみご利用になれますコメント 宅建の無料独学と営業のコツ   2019/07/17 フラット35事前審査の結果 事前審査. フラット35は、住宅の取得を目的するときに利用できる長期安定的ローンとして知られています。しかし最近、このフラット35を投資用のローンと使うことの是非が問題となっています。投資家としては少しでも有利なローンを組みたいですが、それが契約違反となる可能性はあるのでしょうか。ここではフラット35とは何かをあらためておさらいし、有効な活用方法を考えて行きましょう。（田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役）これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。という状況なら是非お読みください。 目次フラット35は、民間の金融機関と日本政府が出資している金融機関である住宅金融支援機構が協力して作っている、長期固定型金利住宅ローンの名称を言います。この住宅金融支援機構は、昔存在した住宅金融公庫の業務を継承する形で2007年に独立行政法人として発足しました。前身の住宅金融公庫は住宅ローンを直接融資していましたが、住宅金融支援機構ではこのフラット35を民間の金融機関から買い取って、その債権を証券化して投資家に売却することを主たる業務としています。そのためフラット35の申し込みをした銀行から債権が譲渡され、金融機関を通して返済されている形となっています。フラット35の最大の特徴は、固定金利で最長35年の間はフラットな金利であること、また債権者が民間の銀行でないため長期に安定した金利で借りられること等からその名前が付けられています。また基本的には保証人が不要で、一般の銀行では属性がやや問題となるアルバイトや個人事業主、会社役員を対象にしていることも大きな特徴といえるでしょう。フラット35は国がつくる住宅の金融インフラともいえるものなので、住宅購入を目的にお金を借りる、あるいは住宅ローンで使用する場合において有利な条件に設定されています。一方で投資ローンは個人投資家がマンションやアパートを経営、いわば大家業を営む上で貸し付けが行われるお金で、投資ローンは不動産の賃貸収入によって生み出す収益性をもとにローンが実行され、担保として購入する不動産がその目的になることが多いでしょう。いずれも不動産に対して使われるローンではありますが、その目的が投資なのか、住居なのかという目的の違いは金融機関にとって重要なため、投資ローンと住宅ローンはまったく違うものと考えて良いと思います。そのため、住宅ローンを投資目的で使用した場合は契約違反となって直ちに全額返済をしなければならない可能性もある事をご存じでしょうか。不動産投資におけるフラット35の利用は、今年の5月ごろにスルガ銀行の不正融資が発端となって「なんちゃって」スキームなどと言われ、大きな社会問題となりました。それによりフラット35の利用について、あらためて確認する必要が生じたのです。このようにフラット35は基本的に投資用には使えませんが、一定の条件では投資ローンとして使える場合があります。それは転勤や転職等のやむを得ない状況で、返済中の住宅を賃貸にすると言ったケースです。「例えば遠方に転勤とまではいかなくても、横浜から東京など関東近辺内で勤務地が代わる可能性があり、どうしても通勤が難しい場合は転勤を理由に購入した不動産を貸し出すことはできると考えられます。また例えば地方に住むご家族の長男が進学で東京に行く、逆にお父さんが担任赴任で地方に行く場合などはセカンドハウスローンとしてワンルームマンションなどを購入し、住居として使い、卒業や地方から戻ってきた場合にその物件を貸し出したりする場合も該当するケースとなるでしょう。最初から投資目的ではないものの、その後の事情の変化に応じて自宅を賃貸に出す必要が生じた場合には変更が認められる場合が多く、結果として賃貸物件に対して使用できる可能性もあると言えます。生き方も多様化している今、家は一生に一度の買い物でなくライフスタイルに合わせて、貸し借りや所有をし、収入を得ることもライフプランとして考えるべきだと思います。ただ初めから賃貸向けのアパートやマンションに対する資金調達でフラット35を使うことは契約上できませんので、それを「可能にします」というセールストークで近づいてくる営業マンには関わらないほうがいいでしょう。フラット35は幅広い用途で使えるローン商品なので、使用用途を確認しながらご自身の生活に合わせて検討してみても良いのではないでしょうか。不動産鑑定士／ロングステイアドバイザーと考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 email confirmpost date日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。（スパム対策） フラット35・フラット35Sの事前審査を行った際に【留保】って回答がきた方が多いかと思います。留保って回答があったから、本審査も大丈夫だよねって安心される方もいるかもしれませんが、 私の体験ベースですが、酷い場合は年間で留保から本審査を落ちた時は6人の方がアウトでした。おそらく大手のパワービルダーならもっと沢山の方が、留保から本審査が非承認になった方が沢山いると思われます。留保って何って思う方の為に、フラット35の事前審査には回答は3種類あります。  ☑承認・・よっぽどのこと（本審査時に借入れ・転職）が無い限り本審査が通る（通称○）☑不可・・銀行の事前審査でアウト！返済比率か、1日で返答があれば個信がブラックの可能性もある（通称×） ちなみに、頭金2割ある人でもです。よって留保だから絶対に落ちるって事はありませんので、ご安心ください。そもそも、フラット35の事前審査の回答というのは、※オワコン＝終わっているコンテンツ 今回は留保でも本審査が通るのか及びフラット35の事前審査がオワコンの3つの理由を中心に解説させて頂きます。 Contents 結論から言うと、 私の実務経験ベースでも10人の内3人は本審査に落ちておりましたし、更にほかの売主業者・仲介会社・サイトなどを見ても、留保から本審査が通過する可能性は70％程度って言われているので、あながち間違っていないと思われます。多くのフラット35の事前審査はこの2つを見ております。 ☑CIC（クレジットカード・携帯の情報が載っている）を開示し、返済漏れ・遅延が無いかを調べる。ブラックなら即非承認☑返済比率・勤続先の会社の規模・年収部分 この2つが主です。2つの審査で特に問題が無ければ即留保。 なぜなら、登記簿謄本や測量図・建築確認書類も無しで、販売図面だけで審査しているからです。（これなくして担保評価はあり得ないですよ。）販売チラシだとで事前審査が出来る＝融資先の物件を確認する＋借入れしたい金額（申込人によるふかしを防ぐ）を確認するのが関の山でしょう。※ふかしとは、わざと販売価格を上げて借入れ額を増やすこと。 住宅ローンは個人だけの審査ではありません。貸し出しする物件の担保評価が低ければ貸し出しが出来ないからです。 だから、留保から本審査が通るのは70％程度だと言えます。次はフラット35の事前審査がオワコンの3つの理由を解説します。  ☑本審査は銀行が審査する訳ではない。住宅支援機構が審査をする。（銀行が契約前に本審査を勧めているぐらい）☑フラット35の事前審査の結果では建売業者・売主は契約しない。☑住宅支援機構の審査は銀行と審査基準が異なりすぎて当てにならない。（特に担保評価・不動産屋の審査が厳しい気がする。） この3つです。具体的に解説してきます。 出典： 通常の都市銀行の本審査と、フラット35の本審査の最大の違いは本審査を行う機関が全くもって違うって事 通常の都市銀行の場合は、事前審査で銀行の保証会社が年収等・CICのチェックを行い、本審査も事前審査同様の審査に加えて、健康・反社会的勢力の審査を同じ保証会社が行うので、よっぽどのことが無い限り99％本審査がおります。ですが、フラット35の場合は違います。 同じ場所で審査をしている訳では無いので、基準が一気に異なるわけです。事前審査時と同じ保証会社で行っている本審査と、事前審査時と異なる審査をやる本審査、どっちが正確性があるか目に見えております。 実はこれ銀行員も知っておりますので、例えばARUHIの本審査書類の中に「売買契約書・重要事項説明書の提出に関する念書」という物があります。 出典： 申込時に売買契約が未締結って書いてありますが、都市銀行の本審査ではあり得ません。都市銀行の本審査は必ず契約時に記名押印を行った「重要事項説明書」と「売買契約書」の写しが必要になるからです。 しかし、フラット35はまだ契約前でも念書でOKって事は、逆を言えば契約前に本審査を行う人が多いって事になります。これはARUHIだけじゃありませんよ。 私が一押ししている優良住宅ローンでも本審査ダウンロード画面に「  実務経験ベースでも、銀行員もなぜ落ちたのかよく分かりません・・・って言っている人も居たぐらいですから。 そのため、頭金2割ある人でも留保回答にしておき、本審査を行って貰うのが一般的な流れになっております。よって、  仲介営業マンがフラット35の事前審査を行わず、私が務めていた売主会社でも、事前審査の留保はほぼ全て断っていました。大手パワービルダーもその傾向にあります。3割の人が本審査が落ちるフラット35の事前審査の回答だけでは、契約するのはリスクが高すぎます。 売主はローン解約で以下のリスクを負います。  ☑契約していた時間が全て無駄になる＝販売期間を失う。（完成物件は特に痛い）☑売れ残っているイメージが付いてしまう（値引き交渉の対象になりやすい） フラット35の事前審査の内容で契約してしまうと、少なくとも本審査の承認を得るまでの期間（2週間～1ヶ月）は販売することが出来ません。 私の体験ベースですが、酷い場合は年間で留保から本審査を落ちた時は6人の方がアウトでした。皆さんも逆の立場になれば分かると思います。何もやっていないのに仕事だけ増えるみたいな・・・嫌ですよね？ 更に販売期間中にも銀行から借入れしたお金の利子を負担することを考えると、安易に契約できないのが現状です。また、再販したってなると、完成しているのに売れなかった＝悪いことがあってキャンセルしたのかな？なんて思われる人も居ます。 事前審査の内容で、購入申込書を書いてくれたお客様には感謝だったのですが、この2つの理由により実務では契約しませんでした。それくらい、フラット35の事前審査の信用性は無いわけです。 完成物件だと、早く現金化したいという売主の立場がありますので、ローン契約が曖昧なフラット35の事前審査では契約が難しいです。ですが、  2017年頃から住宅支援機構の審査が異常に厳しくなった気がします。特に、お客様の属性が悪かった以外にも、 都市銀行などの新築の審査では、業者の利益等も踏まえた担保評価をしてくれるので100%ローンが組みやすいのですが、フラット35の場合、道路が狭い・道路私道だったりすると担保評価が取れないと言う理由でNGになりやすいので注意が必要です。（3回ぐらいあった） 特に下記のような物件は、おそらく担保評価不足でアウトになる可能性が非常に高い。 またこれは噂ベースですが、過去に不動産屋がフラット35で、住宅ローン審査は不動産屋も審査対象になりますので、フラット35もあり得ない話ではありません。 もし自己資金もある・年収もあるのに、別の会社経由で再審査して見るのも1つの手です。それくらい事前審査の銀行の簡易的な審査よりも、フラット35の本審査は厳しく、事前審査の内容が当てにならないって事です。 ご参考になれば幸いです。  この記事で伝えたいこと！☑フラット35の事前審査には3種類の回答「承認・留保・非承認」がある。☑留保だとフラット35の本審査が通る確率は70％程度、10人に3人の人が本審査に落ちる。 事前審査の正確性を挙げるためには、現状の代理店任せではなく、○×の2沢＋銀行同様の保証会社みたいに住宅支援機構が調査する方向にしないと、事前審査の正確性は上がらないと思われます。 ただそうは言っても、年間（2017年）で約77,000件の方がフラット35を利用しており、審査を含めると年間10万件以上の審査を住宅支援機構が行うのにはシステム開発等をしないと無理だと思いますので、2018年現在は事前審査よりも本審査一発勝負の方が確実でしょう。非常に難しい問題です。ご参考になれば幸いです。元建売デベロッパー＆住宅営業マンの大月が業務の経験等を含め、市場に出てこない好条件の未公開物件が貰えるサイト等をご紹介します。100人中44人が未公開物件が貰えたと好評！元ハウスメーカーが作ったサービスのため、独自の基準をクリアした全国300社の大手＆地元不動産会社に直接問合せできる為、土地探しや都内の未公開物件はもちろんのこと、全国268店舗と三井のリハウスに続く不動産業界第2位に位置しますが、売却査定、建売業者への専任返し（限定物件）多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者です。私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない未公開の案件も多いので必ず1回は問合せしておくべき。テレビCMで有名なホームズによる電話相談サービスです。電話で即相談したい！不動産会社に資料請求したけど、分からないところを不動産会社に聞くのも怖いし・・・と言う人にオススメ。住まいの窓口で住宅購入に関する疑問を始め資金計画の相談を朝10時～夜20時なので、お仕事帰りでも相談できると好評！ただし1都3件の関東圏内のみが対象なので要注意。

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